Contact us:
info@elawyerbd.com

নামজারীর প্রকিয়া

নামজারীর বিভিন্ন পদ্ধতি

ভূমির মালিকানা যেমন বিভিন্ন ভাবে অরর্র্জিত হয় তেমনি নামজারীর ধরনও বিভিন্ন পদ্ধতিতে হয়ে থাকে। যেমন:

হস্তান্তর দলিল (এল.টি নোটিশ) মূলে নামজারী

সার্টিফিকেট মূলে নামজারী

এল.এ মোকদ্দমার ভিত্তিতে নামজারী

আদালতের ডিক্রি মূলে নামজারী

উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির নামজারী

আবেদনের ভিত্তিতে নামজারী

 

হস্তান্তর দলিল (এল.টি.নোটিশ) মূলে নামজারী: দলিল রেজিস্ট্রির পর হস্তান্তর নোটিস (এল.টি. নোটিস) সহকারী ভূমি কমিশনারের অফিসে পাঠাতে হবে। উক্ত নোটিস পাবার পর সহকারী ভূমি কমিশনার তার অফিসে একটি নামজারী কেস নথি খুলে তা তদন্তের জন্য তহসিল অফিসে পাঠাবেন। তহসীলদার সরেজমিনে ও রেকর্ড যাচাই করে বাংলাদেশ ফরম নং ১০৭৮ এ প্রতিবেদন দিবেন।

 

সার্টিফিকেট মূলে নামজারী: সার্টিফিকেট মূলে কোন খবর সম্পত্তির নিলাম ক্রেতা নামজারীর আবেদন করলে নিলামের বায়না ও দখলনামার ভিত্তিতে নামজারী আবেদন মঞ্জুর করা যাবে। নিলাম ক্রেতা সরকার হলে, ‘রেজিষ্ট্রার’ (i) I (ii) সংশোধন করতে হবে এবং রেজিষ্ট্রার (Viii) এর খন্ড সংশোধন করতে হবে।

 

এল. এ. মোকদ্দমার ভিত্তিতে নামজারী: কোন সংস্থা বা প্রতিষ্ঠান ভূমি অধিগ্রহণ করে নামজারীর আবেদন না করলে কালেক্টরের এল.এ. শাখা হতে ভূমি অধিগ্রহণের (এল.এ) মোকদ্দমার নম্বর ও তফশিল সংগ্রহ করে ঐ সংস্থা বা প্রতিষ্ঠানকে তাদের নিজ নামে হোল্ডিং খোলার জন্য নোটিশ আবেদন পাওয়া গেলে পেশকৃত কাগজ পত্র যাচাইক্রমে সংশ্লিষ্ট সংস্থার নামে হোল্ডিং খুলে ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে।

 

আদালতের ডিক্রিমূলে নামজারী: আদালতের ডিক্রি মূলে সরকারী খাস জমি এবং ব্যক্তি মালিকানাধীন জমির নামজারী করা যায় এরূপ ডিক্রির (একতরফা/দোতরফা) এরপর উক্ত জমি পুনরায় রেজিস্ট্রির প্রয়োজন ন।(ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল এর ৩২১ অনুচ্ছেদ)। তবে এরূপ ডিক্রি মূলে প্রাপ্ত খাস জমির নাম জারীর আবেদন পাওয়া গেলে একটি নামজারী মোকদ্দমা চালু করে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র মতামতের জন্য তা কালেক্টরের (ডি.সি) এর নিকট প্রেরণ করতে হবে।

 

উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির নামজারী: কোন হোল্ডিং এর মালিকের মৃত্যুতে (যদি তিনি তার সম্পত্তি নিজ নামে আলাদা হোল্ডিং করে গিয়ে থাকেন) তার উত্তরাধিকারীগণ নিজেদের নাম ঐ হোল্ডিং ভূক্ত করার জন্য সহকারী ভূমি কমিশনারের নিকট দরখাস্ত করতে হবে এবং উক্ত দরখাস্তের সাথে সাকশেসন সার্টিফিকেট প্রদান করতে হবে। অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) গণের বরাবরে প্রেরিত ভূমি প্রশাসন বোর্ডের ১৮-৭-১৯৮৪ ইং তারিখের ২০-এ.এস-১৭/৮৪ (১৪০) নং স্মারকের ৯ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী দরখাস্তকারীকে ম্যাজিষ্ট্রেট/প্রথম শ্রেণীর কর্মকর্তা/ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান/সংসদ সদস্যের মত জন প্রতিনিধি কর্তৃক প্রদত্ত সাকশেসন সার্টিফিকেট প্রদান করতে হবে।

 

উত্তরাধিকারী আবেদনকারী সাকশেসন সার্টিফিকেট সহ নামজারীর জন্য সহকারী ভূমি কমিশনারের নিকট দরখাস্ত দাখিল করলে ভূমি সহকারী কমিশনার প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করে নামজারীর আদেশ দিবেন। এক্ষেত্রে নতুন কোন হোল্ডিং না খুলে মৃত ব্যক্তির নাম কর্তন করে, ফারায়েজ অনুযায়ী হিস্যা/জমির ভাগ বন্টন করে উত্তরাধিকারীদের নাম পূর্বের হোল্ডিং এর জায়গায় হোল্ডিংভুক্ত করলেই চলবে। (ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০ এর ৩২১ অনুচ্ছেদ)।

 

নামজারীতে কী কী প্রয়োজন হয়?

নির্ধারিত ফর্মে আবেদন

২ কপি পাসপোর্ট সাইজের ছবি

জাতীয় পরিচয় পত্রের কপি

মালিকানার প্রমাণস্বরূপ দলিলাদি ও অন্যান্য কাগজপত্র (দলিলের ফটোকপি, সিএস/এসএ/আরএস/মহানগর পড়চা ইত্যাদি)

ওয়ারিশ হিসেবে নামজারির ক্ষেত্রে কোর্টের সাকসেশন সার্টিফিকেট বানির্ধারিত জনপ্রতিনিধি (ইউপি চেয়ারম্যান, ওয়ার্ড কমিশনার, পৌরসভারচেয়ারম্যান ইত্যাদি) কর্তৃক প্রদত্ত ওয়ারিশ সনদ ।

 

নামজারি প্রক্রিয়া

প্রয়োজনীয় কাগজপত্র নামজারির আবেদন এসি (ল্যান্ড) অফিসে জমা দিতেহবে। জমা প্রদানকালে কেস নম্বর যুক্ত একটি টোকেন বা স্লিপ আপনাকে দেয়া হবে।এটি সাবধানে রাখতে হবে। সতর্কতার জন্য নম্বরটি অন্য কোন নিরাপদ জায়গায়লিখে রাখুন;

আপনার আবেদনের বিপরীতে একটি নামজারি কেস নথি তৈরী হবে। এসি (ল্যান্ড)আপনার দাখিলকৃত কাগজপত্রের যথার্থতা এবং জমির মালিকানা যাচাই পূর্বকনামজারির প্রস্তাব বা প্রতিবেদন প্রেরণের জন্য ভূমি সহকারী কর্মকর্তা বাতহসিলদারের নিকট প্রেরণ করবেন।

তহসিলদার কেস নথিটি পাওয়ার পর আপনার কাগজপত্র যাচাইয়ের জন্য দলিল এবংকাগজপত্রের মূল কপিসহ তার কার্যালয়ে (তহসিল অফিস) উপস্থিত হওয়ার জন্যবলতে পারেন। সেক্ষেত্রে তহসিল অফিসে যেয়ে মূল কাগজপত্র দেখাতে হবে। অনেকক্ষেত্রে তহসিলদার বা এসি (ল্যান্ড) অফিসের সার্ভেয়ার সরেজমিনে গিয়ে আপনারজমি পরিদর্শন করতে পারেন।

জমির মালিকানার বিষয়ে সন্তুষ্ট হলে তহসিলদার নামজারির প্রস্তাব এসি (ল্যান্ড) এর নিকট প্রেরণ করবেন।

এসি (ল্যান্ড) তহসিলদারের নিকট হতে নামজারি প্রস্তাব পাওয়ার পরআবেদনকারী, জমির বিক্রেতা বা পূর্ব মালিক, সংশ্লিষ্ট ক্ষেত্রে ওয়ারিশগণকেশুনানীর জন্য নোটিশ করবেন। এসি (ল্যান্ড) প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট যে কাউকেশুনানীর জন্য নোটিশ করতে পারেন। আবেদনকারীর উচিৎ সকলে যেন নোটিশ পায় এজন্যসঠিক নাম ঠিকানা বা ফোন নম্বর দিয়ে এসি (ল্যান্ড) অফিসকে সহযোগিতা করা। এতেকরে আপনার শুনানী পর্বটি সুষ্ঠুভাবে সম্পন্ন হবে।

সকল পক্ষের শুনানী অন্তে এবং দাখিলকৃত কাগজপত্র ও রেকর্ড যাচাইপূর্বক সন্তুষ্ট হলে এসি (ল্যান্ড) নামজারি কেসটি মঞ্জুর করবেন।

নামজারি মঞ্জুর হওয়ার পর আপনাকে অবশ্যই কতগুলো কাগজ বা ডকুমেন্টসাবধানে বুঝে নিতে হবে। অনুমোদিত নামজারি প্রস্তাবের একটি ফটোকপি, নামজারিপড়চা এবং ডিসিআর। এসি (ল্যান্ড) অফিসের নাজিরের নিকট হতে নির্ধারিত সরকারিফী (বর্তমানে ২৫০/- টাকা) প্রদানপূর্বক ডিসিআর (Duplicate Carbon Receipt DCR)এবং নামজারি পড়চা সংগ্রহ করতে হবে।

নামজারি পড়চা, ডিসিআর এবং নামজারি প্রস্তাবের ফটোকপি বুঝে নেয়ার পরঅবশ্যই তহসিল বা ভূমি অফিসে গিয়ে জোত খুলে খাজনা প্রদান করবেন। জোত খোলামানে খাজনার রেজিস্টারে আপনার নাম ও মালিকানার বিবরণসহ একটি এ্যাকাউন্টখোলা। কাজটি তহসিলদার বা সহকারী তহসিলদার করবেন। খাজনা প্রদানেরপ্রমাণস্বরূপ খাজনার রশিদ বা আর আর (rent receipt) বুঝে নিবেন। খাজনাররশিদকে অনেকে দাখিলাও বলে থাকেন। এটিও খুব গুরুত্বপূর্ণ একটি ডকুমেন্ট।অনেক সময় আবার এসি (ল্যান্ড) অফিসে নামজারি প্রস্তাব মঞ্জুরের পরপ্রস্তাবপত্রের ফটোকপি বা ডুপ্লিকেট কপি দিয়ে আপনাকে তহসিল অফিসে গিয়েখাজনা পরিশোধ করার জন্য বলা হতে পারে। সেক্ষেত্রে তাই করবেন। খাজনাপরিশোধের পর খাজনার রশিদ দেখিয়ে এসি (ল্যান্ড) অফিসের নাজিরের কাছ থেকেনামজারি পড়চা এবং ডিসিআর বুঝে নিবেন।

 

সতর্কতা

মনে রাখবেন, নামজারি পড়চা, ডিসিআর এবংখাজনার রশিদ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ মালিকানার ডকুমেন্ট। এগুলো সাবধানে একটিফাইলে সংরক্ষণ করুন। সম্ভব হলে পুরো সেটটি ফটোকপি করে পৃথক কোন স্থানেনিরাপদে রাখুন। নামজারির পুরো প্রক্রিয়াটির জন্য সরকার নির্ধারিত সময় ২১দিন। এসময়ের মধ্যেই আপনার কেসটি নিষ্পত্তি হবে। এর জন্য সরকার নির্ধারিত ফি২৫০/- টাকা। এর অতিরিক্ত কোন অর্থ কাউকে প্রদান করবেন না। কোন কর্মচারী বাকর্মকর্তা অতিরিক্ত কোন অর্থ দাবী করলে তাৎক্ষণিকভাবে এসি (ল্যান্ড)কেঅবহিত করুন। প্রয়োজনে লিখিতভাবে অভিযোগ করুন।

 

সমবায় বা হাউজিং কোম্পানীর নামজারী

দ্রুত নগরায়নের প্রক্রিয়ার ফলে ঢাকা সহ অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ শহর এলাকা বা নিকটবর্তী এলাকায় অনেক সমবায় সমিতি জমি ক্রয় ও উন্নয়ন করে ব্যক্তি বা সংখ্যার নিকট আবাসিক ও অন্যান্য কাজে ব্যবহারের জন্য বরাদ্দ বা বিক্রয় করছে।

১৯১০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল এর ৩২৭ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে সমবায় বা হাউজিং কোম্পানী জমি কিনলে তা প্রথমে সমিতি বা কোম্পানীর নামে নাম জারী করতে হবে। সমিতি বা কোম্পানী জমি কেনার পর নাম জারীর জন্য আবেদন করলে নাম জারী কারক কর্তৃপক্ষ জমি মালিকানার প্রচলিত উর্দ্ধসীমা, অতিক্রম হয়েছে কিনা এবং কৃষি জমি কেনার ক্ষেত্রে উপযুক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ করা হয়েছে কিনা পরীক্ষা নিরিক্ষা করে নামজারী করবেন।

উক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ৩২৮ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যেক্ষেত্রে সমবায় সমিতি বা কোম্পানীর নামে নাম জারী হবে, কেবলমাত্র সেক্ষেত্রে সমিতি বা কেম্পানীর নামে নামজারী হওয়ার পর বরাদ্দ প্রাপ্ত ব্যক্তির নাম নামজারীর আবেদনের প্রেক্ষিতে নামজারীর আবেদন গ্রহণ ও কার্যক্রম শুরু করা যাবে।

 

নামজারির আবেদন মঞ্জুর না হলে কি করবেন?

কোন কারণে আপনার নামজারির আবেদন মঞ্জুর না হলে কেন তা না-মঞ্জুর হলো তা জেনে নিবেন। যদি এমন কোন কাগজপত্রের ঘাটতির জন্য না-মঞ্জুর হয়ে থাকে যেটাআসলে আপনার কাছে রয়েছে বা সংগ্রহ করে দিতে পারবেন সেক্ষেত্রে ওগুলোসহপুনরায় বিবেচনার জন্য এসি (ল্যান্ড) বরাবর আবেদন করতে পারেন।

অন্যথা নাজিরেরনিকটহতেনা-মঞ্জুরআদেশেরনকলসংগ্রহকরবেন।এজন্যএকটি নির্ধারিত ফি প্রদান করতে হয়। আদেশের নকলসহ এডিসি (রেভিন্যু) এর নিকটএসি (ল্যান্ড) এর আদেশের বিরুদ্ধে আপীল করতে পারবেন। এক্ষেত্রে আইনজীবিরসহায়তা গ্রহণ করা যেতে পারে।

Leave a comment